¿CÓMO DESAHUCIAR A UN INQUILINO QUE NO PAGA LAS RENTAS?

Decidí hacer una publicación sobre este tema porque últimamente mucha gente me pregunta sobre ello y, aunque es un problema que siempre ha existido, en la actualidad se hace cada vez más frecuente dada la coyuntura económica y pandémica por la que atravesamos.  Por ello, estoy segura que a más de uno le interesará conocer las herramientas de las que dispone para enfrentarse a esta situación de la manera correcta.

Para abordar esta cuestión, debo hacer referencia en primer lugar al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula esencialmente cuáles son los motivos para desahuciar al inquilino en caso de que este incumpla sus obligaciones.

El apartado 1 dispone literalmente lo siguiente:

“1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil”.

 

Por su parte, el apartado 2 recoge expresamente las causas por las que el arrendador puede resolver de pleno derecho el contrato, y entre ellas, como no podía ser de otra manera, se encuentra la falta de pago de la renta. Bastará con el impago de un mes de renta para poder interponer la demanda de desahucio.

 

El apartado 4 del mismo precepto legal hace referencia a los supuestos en los que, tanto el arrendador como el arrendatario, pueden resolver el contrato, permitiendo al arrendador interponer una demanda de desahucio, concretamente dispone  lo siguiente:

“…si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento”.

 

Conforme al artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) el proceso de desahucio siempre será un juicio declarativo verbal. Esto consistirá en que el arrendador solicita Auxilio Judicial al Estado a través del Poder Judicial para que sea el Juez el que resuelva el contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones inherentes al inquilino, y este ordenará el desalojo del inquilino que no ha pagado la renta. 

También se puede pedir al juez que condene al inquilino al pago de las cantidades debidas, así como las futuras rentas hasta el desahucio y las costas que haya soportado el arrendador para la tramitación del procedimiento. Asimismo, también se pueden reclamar las cantidades debidas a los avalistas que aparezcan señalados en el contrato de arrendamiento. 

Para ello, y en virtud de lo dispuesto en el artículo 52.1. 7º LEC, será competente para conocer del juicio de desahucio el tribunal del lugar donde esté situado el inmueble arrendado. Ha de tenerse en cuenta que, en este supuesto, no es posible la sumisión expresa o tácita a un órgano judicial distinto al determinado por la ley (54.1 LEC).

A la hora de interponer la demanda de desahucio el arrendador debe tener en cuenta que esto tiene una serie de costes: 

Conforme a los artículos 23 y 31 de la LEC será preceptiva la postulación procesal con abogado y procurador.

¿Qué coste nos puede suponer esto? 

Pues bien, en el caso de los abogados dependerá de los honorarios que cada profesional libremente fije, aunque podemos estimar un coste medio de entre 400 y 500 euros aproximadamente. 

La intervención de Procurador tendrá un coste de unos 200 euros, ya que sus honorarios se encuentran regulados en el Real Decreto 1373/2003, de 7 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de derechos de los procuradores de los tribunales, es decir, están tasados y su coste dependerá del importe de la renta que pretendemos reclamar.

Además, se ha de tener en cuenta que se necesitará un poder general para pleitos que supone un coste de unos 40 - 60 euros en la notaría, o también se puede hacer en el Juzgado de manera apud acta de forma gratuita.

Si el arrendador es persona jurídica debe tener en cuenta que tendrá que hacer frente a unas tasas judiciales de 150 euros, mientras que las personas físicas están exentas.

Otro posible coste a tener en cuenta es que si el arrendatario no nos devuelve las llaves, el coste medio del cerrajero nos supondrá unos 90 euros.

Con lo cual, el coste aproximado de interponer demanda de desahucio son unos 700 - 800 euros y la duración del procedimiento tiene una duración media de unos 5 – 6 meses.

COMO ABOGADA, ¿CÓMO PIENSO QUE SE DEBE PROCEDER?

Pues bien, en primer lugar, nunca esta demás intentar arreglar los conflictos de manera amistosa, lo que si sale bien nos hará ahorrar tiempo y dinero. 

Por ello, una buena forma de hacer entender al inquilino que está incumpliendo con sus obligaciones y que esto puede implicar consecuencias legales es enviarle un Burofax, es decir, pedirle de forma amistosa el pago de la renta, por escrito y de forma fehaciente.

Esto, como bien es sabido, no suele surtir efecto, pero es una buena forma de comenzar con nuestra reclamación y tendrá un coste aproximado de unos 30 euros.

Ante el fallido intento de solucionar el conflicto de manera amistosa, se interpondrá la demanda de desahucio, que deberá ir acompañada de la siguiente documentación:

-Contrato de arrendamiento original.

-Poder General para Pleitos.

-Notificaciones fehacientes que se le hayan enviado al inquilino (el Burofax).

Al mes de presentarla, se le notifica la demanda al inquilino. Sólo habrá juicio si el arrendatario se opone a la demanda, cosa que casi nunca ocurre.

El arrendatario entonces recibirá un Decreto en el que se le notifica que la demanda ha sido admitida a trámite y que ya queda fijada directamente la fecha para el juicio y el lanzamiento.

No obstante, debemos tener en cuenta un dato importante: en este Decreto se le advierte al inquilino que, si no hace nada durante el plazo de 10 días, entonces ya no habrá juicio, y se pasará directamente al lanzamiento en la fecha prevista en el Decreto.

Ante esta situación el arrendatario puede actuar de varias maneras:

·      Pagar lo que debe y entregar el inmueble, que sería lo deseable y más sencillo.

·      Quedarse en el inmueble durante el tiempo que dure el procedimiento y no pagar. De esta manera el día que se produzca el lanzamiento lo desalojarán y le devolverán la posesión del inmueble al arrendador.

·      Pagar la cantidad debida y seguir en el inmueble, lo que supone enervar la acción de desahucio.

·       Entregar el inmueble y no pagar, aunque en este caso se continuará con la reclamación de las cantidades adeudadas.

·      Contestar a la demanda oponiéndose a la misma, lo que supondrá la celebración del juicio y que el Juez dicte sentencia estimando o desestimando la demanda interpuesta por el arrendador.

·      Si el arrendatario no se opone a la demanda el pleito acabará con Decreto, quedará sin efecto la fecha que se había previsto para el lanzamiento en el Decreto de admisión y se procede a establecer una nueva fecha de lanzamiento que se comunica al inquilino y al arrendador mediante Diligencia y el Juzgado anunciará a las partes enfrentadas que se ha formulado escrito de oposición. (No será lo habitual). 

EL LANZAMIENTO

El lanzamiento se encuentra previsto en el artículo 440.3 LEC y es una fase más del desahucio, el último paso, supone la expulsión forzosa de los ocupantes de un inmueble y la entrega de su posesión al titular o arrendador del inmueble.

Al lanzamiento debe acudir la Comisión Judicial, que  tendrá que levantar Acta de lo que ocurra durante el lanzamiento y sobre el estado de conservación en el que se encuentra el inmueble. 

Desgraciadamente, es enormemente frecuente que ante las tensiones que se producen en este tipo de procedimientos el inquilino “se vengue” destrozando  el inmueble arrendado. Si se han producido desperfectos estos deben quedar bien reflejados en el Acta para posteriormente poder reclamar todos esos daños.

El lanzamiento se producirá en el plazo de 20 días desde la resolución firme que termine con el procedimiento (Sentencia o Decreto). 

En cuanto a la reclamación de las cantidades debidas, conforme al artículo 1964 CC el arrendador dispondrá de 5 años para efectuar la reclamación (plazo general de prescripción de las deudas).

 

PARA FINALIZAR, MUCHO OJO CON REALIZAR ALGUNA DE LAS SIGUIENTES ACCIONES:

-          Cambiar la cerradura del inmueble.

-          Entrar en la vivienda sin permiso.

-          Cortar los suministros.

-          Dejar de pagar los suministros.

-          Etc.

Debemos tener en cuenta que aunque el inquilino no pague, legalmente es el poseedor de la vivienda, tiene el ius possessionis o conjunto de facultades por poseer la cosa, y hasta que el contrato no haya sido rescindido por ambas partes o por el juez, si el arrendador realiza una de estas acciones, el inquilino podría denunciarlo por delito de allanamiento de morada (tipificado en el art. 202 CP), coacciones (172 CP), etc., cosa que los morosos saben y conocen bien.

Así que ténganlo en cuenta y no caigan nunca en este error, porque podría resultar que encima de que le deben dinero  y está asumiendo costes y pérdidas derivadas de esta situación, se viera inmerso en un procedimiento penal en el que, con seguridad, tendrá todas las papeletas para perder.

Además, la apertura de un procedimiento penal seguramente mantendrá en suspenso el proceso civil, el procedimiento de desahucio, que finalmente es lo que nos interesa conseguir cuanto antes y por tanto, no tiene sentido cometer este tipo de errores.